Beëindiging huurovereenkomst woonruimte

Opzeggingsgrond dringend eigen gebruik

Eén van de opzeggingsgronden voor de verhuurder voor beëindiging van een huurovereenkomst met betrekking tot woonruimte is dringend eigen gebruik. Deze opzeggingsgrond kan gebruikt worden wanneer de verhuurder aannemelijk maakt dat hij het verhuurde zo dringend nodig heeft voor eigen gebruik, dat van hem, de belangen van de verhuurder en huurder naar billijkheid in aanmerking genomen, niet kan worden gevergd dat de huurovereenkomst wordt voortgezet. Tevens moet blijken dat de huurder andere passende woonruimte kan verkrijgen.

Renovatie

Er zijn diverse omstandigheden denkbaar op grond waarvan het oordeel gerechtvaardigd is dat de verhuurder het verhuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik. Eén van deze omstandigheden is renovatie die zonder beëindiging van de huur niet mogelijk is. Dit laatste punt was inzet van een procedure bij het Gerechtshof Amsterdam (ECLI:NL:GHAMS:2020:2186). In die zaak speelde het volgende:

Een particuliere verhuurder is sinds 17 oktober 2010 eigenaar van een perceel met woonhuis en een zomerhuis. Het voorhuis van het woonhuis wordt sinds 2004 verhuurd aan huurders tegen een huursom van € 328,00 per maand. Het achterhuis en het zomerhuis worden aan derden verhuurd. Na een besluit van de gemeente is aan de verhuur van het achterhuis en het zomerhuis een einde gekomen, omdat permanente bewoning op grond van het bestemmingsplan niet langer was toegestaan.

De verhuurder heeft beëindiging van de huurovereenkomst van het voorhuis gevorderd op grond van dringend eigen gebruik (artikel 7:274 lid 1 sub c BW), omdat er sprake zou zijn van een structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten. Verhuurder heeft daarbij verwezen naar een brief van zijn accountant waarin onder meer staat dat de aflossing van de hypotheek niet kan worden betaald uit de huuropbrengst. Daarnaast wijst de verhuurder op een bouwkundig rapport waaruit renovatiekosten van € 138.738,12 inclusief btw blijken.

De kantonrechter heeft de huurovereenkomst tussen partijen beëindigd op grond van dringend eigen gebruik en huurders veroordeeld om de woning te ontruimen en ontruimd te houden. De huurders zijn tegen het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep gegaan.

Structurele wanverhouding

Het hof stelt voorop dat het enkele feit dat de verhuurder renovatieplannen heeft geen grond kan opleveren voor beëindiging van de huurovereenkomst op grond van dringend eigen gebruik. Dat de exploitatie van het verhuurde in ongewijzigde staat onrendabel is, maakt dit niet anders volgens het hof. Noodzakelijk voor toepassing van artikel 7:274 lid 1 sub c BW is dat er sprake is van een zodanige structurele wanverhouding tussen de exploitatiekosten en de huuropbrengsten dat het oordeel gerechtvaardigd is dat instandhouding van de huurovereenkomst, de belangen van beide partijen naar billijkheid in aanmerking genomen, niet van de verhuurder kan worden gevergd.

Van een dergelijke wanverhouding was volgens het hof in dit geval inderdaad sprake: uit het door verhuurder ingebrachte rapport in samenhang met de brief van de accountant bleek namelijk dat het exploitatietekort jaarlijks € 8.740,00 bedroeg. In het kader van de noodzakelijke belangenafweging merkt het hof op dat de door huurder aangevoerde belangen onvoldoende zwaarwegend zijn. Dat het tot slot mogelijk moet zijn dat huurders op redelijke termijn andere passende woonruimte kunnen vinden, maakt dat het hof het vonnis van de rechtbank in stand laat.

Aandachtspunten

Uit dit arrest blijkt nog eens dat de beoordeling van een vordering op grond van dringend eigen gebruik, zoals zoveel zaken in het recht, zeer casuïstisch is. Het komt aan op een afweging van de belangen van de verhuurder, vaak een financieel belang, tegen de belangen van de huurder. Vast staat evenwel dat het deugdelijk motiveren, bij voorkeur door overlegging van een deskundigenrapport, van de stelling dat er een structurele wanverhouding bestaat tussen de exploitatiekosten en de huurinkomsten voor de verhuurder van essentieel belang is.

Mocht u vragen hebben over het beëindigen van een huurovereenkomst voor Woonruimte of voor Bedrijfsruimte, dan kunt u vrijblijvend contact opnemen met Douma, Oudman & Poiesz advocaten.