Huurrecht en Corona

Auteur: Egbert Douma – 13 oktober 2020

NIEUWS: Vanavond zijn er door de overheid weer nieuwe beperkende maatregelen afgekondigd. Eén van de maatregelen is dat de horeca weer gedwongen haar deuren moet sluiten. Inmiddels leert de ‘lockdown’ van het voorjaar dat dit ingrijpende gevolgen heeft voor de desbetreffende ondernemers. Ook weten we nu dat we het waarschijnlijk nog wel een tijdje samen met dit virus moeten uitzingen.

Huurrecht en opschorting huurprijs

Het is onvermijdelijk dat inmiddels de vraag gesteld wordt wie de (financiële) last moet dragen. Meer specifiek toegespitst op het huurrecht: Kan van een huurder van bijvoorbeeld een café, restaurant of winkel nog worden gevraagd om de volledige huurprijs te betalen, terwijl deze huurder niet het volledige huurgenot heeft? Mag deze huurder de huurprijs vervolgens (deels) opschorten? En tot hoe ver moet een verhuurder, die ook te lijden heeft onder de gevolgen van de crisis, maar accepteren dat er een deel van de huurprijs wordt opgeschort?  

Terechte vragen, zo is de afgelopen periode wel gebleken. Er zijn weliswaar pogingen ondernomen om tot afspraken te komen tussen huurders en verhuurder, zie bijvoorbeeld het steunakkoord tussen de vastgoedsector en de retailsector over gedeeltelijke opschorting en kwijtschelding van de huur, maar die afspraken gelden niet als algemene regel voor alle partijen. Gelukkig zijn er in de praktijk genoeg voorbeelden waar huurder en verhuurder in redelijkheid wel (tijdelijk) tot een vergelijk komen, maar de corona-ellende is nog niet voorbij.

De rechtspraak

Inmiddels zijn er ook de diverse uitspraken van (kort geding) rechters die een oordeel hebben moeten geven over de (financiële) gevolgen van de door de overheid opgelegde beperkingen en de mogelijkheid om als gevolg daarvan de huur op te kunnen schorten. De lijn die uit die uitspraken kan worden opgemaakt is dat de overheidsmaatregelen (tijdelijke sluiting als gevolg van corona) zijn aan te merken als een onvoorziene omstandigheid.  

Het niet kunnen gebruiken van het gehuurde als gevolg van onvoorziene overheidsmaatregelen is in veel gevallen dan ook een ‘gebrek’ aan het gehuurde, zodat opschorting van een deel van de huurprijs gerechtvaardigd is. De rechter ‘weegt’ daarbij zowel de belangen van de huurder als die van de verhuurder.     

Let wel, in de betreffende uitspraken ging het om opschorting van (een deel van) de huurprijs, nog geen kwijtschelding. Het valt echter te voorzien dat er in latere (bodem)procedures ook met succes kwijtschelding van een deel van de huurprijs of (tijdelijke) huurprijsvermindering kan worden gevorderd, maar het is nog wachten op de eerste uitspraken in bodemprocedures.   

Ontwikkelingen

De komende periode zal er wederom veel worden gevraagd van huurders en verhuurders en zullen de vragen over opschorting en kwijtschelding van huur deel blijven uitmaken van de praktijk. De rechtspraak blijft op dit punt in ontwikkeling. Vanzelfsprekend zullen wij dit blijven volgen. Voor vragen over de actuele (juridische) stand van dit debat kunt u altijd contact opnemen met Douma, Oudman & Poiesz advocaten.